主题：金融街“天价”租金或已触顶

日前，仲量联行对去年第四季度北京房地产市场情况进行回顾，并对今年的北京房地产市场从 住宅、 楼、 市场、 零售物业和工业地产及酒店地产等方面进行展望。自2016年第三季度末限制性政策出台之后，住宅市场出现了迅速降温的迹象——豪华公寓和高档别墅的销量在第四季度均有大幅回落。

2016年第三季度末，北京市政府出台了紧缩性调控新政，上调了购房者的最低首付款比例，对第四季度住宅市场产生直接影响。豪华公寓和 别墅的成交量环比分别下降48%和33%。2016年第四季度，仅有579套豪华公寓和181套 别墅进入市场，分别环比下降67%和62%。尽管需求受到抑制，豪华公寓和 别墅一手资本值增速均保持稳定。由于此前北京市市长承诺北京房价在2017年将不会上涨，仲量联行预计，2017年政府将严格推行抑制房地产过热的政策，甚至可能采取更多后续措施，因此北京高档住宅市场的供应和需求均不会很快得以恢复。

在 楼市场，“随着数月以来租户对 楼的需求强度持续放缓，尤其是外资租户，业主方接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上对未来前景有所把控，从而乐于在年末阶段部署更为灵活的租赁策略。”仲量联行华北区董事总经理张莹（JulienZhang）表示。尽管多数交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商务 区（CBD）。CBD的租金环比增幅保持低位，而金融街租金增幅也明显放缓，表明该区域的“天价”租金可能已经逐渐触顶。“由于外资公司对成本敏感的程度持续增加，内资企业仍将是 楼需求的主要来源。”仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（EricHirsch）表示。

2016年北京 市场活跃，全年共完成超过20笔重大交易。据仲量联行的数据显示，未来仓储市场供应有限。与此同时，甲级 楼的大宗交易仍较为有限。本季度成交的 楼交易均为非核心区域的乙级 楼和分层产权项目。在零售 市场，由于可交易项目稀缺，北京虽然与上海相比仍有较大差距，但是仍稳居国内房地产 目的地城市的第二位。仲量联行认为，2017年资本管制可能催生更多的国内资产购买机会。

在零售地产方面，2017年餐饮和儿童产品类租户预计仍将继续成为主要需求来源。由于业主寻求令其租赁项目在市场上脱颖而出，市场可能出现更多的非传统类型租户。2017年将成为新增供应的高峰年。

工业地产方面，2016年的市场需求呈两极化现象：一方面，大型租户仍积极寻求可更好满足其需求的现代物流设施；另一方面，部分小型租户被迫减小租赁空间或迁至低端或较为偏远的物流设施中。预计这种发展趋势在2017年将持续下去。2017年在第三方物流的带动下，市场租赁需求预计将保持平稳，年底前市场整体空置率将持续走低至低于2%的水平。这可能有助于2017年的租金微幅上升。

持续增长的商务和旅游需求以及会议市场的复苏，促使2016年11月北京 酒店市场出租率上升4.6%，达71.4%。中长期来看，与同样快速发展的城市上海和成都相比，北京酒店开发速度依旧缓慢。2017年，交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展将助力北京酒店市场，北京市场业绩将持续向好。

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